Betretungsrecht des Vermieters – wann darf der Vermieter in die Wohnung?

Grundsatz: Die Wohnung ist geschützt

Das Grundgesetz schützt die Wohnung in Art. 13 Abs. 1 GG als persönlichen Rückzugsraum. Dieser Schutz wirkt sich auch auf das Mietverhältnis aus: Mit Abschluss des Mietvertrags überträgt der Vermieter dem Mieter den Besitz an der Wohnung. Der Mieter hat ab diesem Zeitpunkt das alleinige Hausrecht.

Das bedeutet: Auch der Eigentümer der Wohnung darf die Mieträume nicht ohne Weiteres betreten. Ein generelles, anlassloses Zutrittsrecht besteht nach gängiger Auffassung nicht. Der Vermieter benötigt vielmehr einen konkreten und berechtigten Anlass, um die Wohnung zu betreten – und in aller Regel die Zustimmung des Mieters.

Dieses Prinzip gilt unabhängig davon, was im Mietvertrag formuliert ist. Vertragliche Klauseln, die dem Vermieter ein uneingeschränktes Betretungsrecht einräumen, werden in der Rechtsprechung regelmäßig kritisch betrachtet.

Wann hat der Vermieter ein Betretungsrecht?

Auch wenn kein generelles Zutrittsrecht besteht, gibt es Situationen, in denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse haben kann, die Wohnung zu betreten. In solchen Fällen kann der Mieter verpflichtet sein, den Zutritt zu gewähren. Typische Anlässe, die in der Praxis und in Gerichtsentscheidungen anerkannt werden:

• Durchführung notwendiger Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten
• Ablesen von Zählern (Heizung, Wasser, Strom)
• Besichtigung der Wohnung mit Kaufinteressenten bei geplantem Verkauf
• Besichtigung mit Nachmietinteressenten nach Kündigung
• Überprüfung von gemeldeten Mängeln oder Schäden
• Vorbereitung von Modernisierungsmaßnahmen
• Überprüfung eines vertragswidrigen Gebrauchs bei konkretem Verdacht

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 04.06.2014 (Az. VIII ZR 289/13) klargestellt, dass ein Besichtigungsrecht des Vermieters an einen konkreten sachlichen Grund geknüpft sein muss. Ein Vermieter, der die Wohnung ohne konkreten Anlass besichtigen möchte, kann sich nach dieser Rechtsprechung nicht auf ein allgemeines Kontrollrecht berufen.

Ob im konkreten Einzelfall ein Betretungsrecht besteht, hängt stets von den Umständen ab. Bei Meinungsverschiedenheiten kann eine fachkundige Einschätzung helfen, die Situation einzuordnen.

Typische Formulierungen im Mietvertrag

Viele Standardmietverträge enthalten Klauseln zum Besichtigungs- oder Betretungsrecht des Vermieters. Die Bandbreite der Formulierungen ist groß. Einige Beispiele, die in der Praxis häufig vorkommen:

• „Der Vermieter oder sein Beauftragter darf die Mieträume nach vorheriger Ankündigung zu angemessener Tageszeit betreten, soweit dies zur Erhaltung der Mietsache erforderlich ist."
• „Der Mieter gestattet dem Vermieter oder einem von ihm Beauftragten den Zutritt zur Wohnung zwecks Besichtigung, Zählerablesung oder Durchführung von Reparaturen nach rechtzeitiger Terminabsprache."
• „Der Vermieter ist berechtigt, die Mieträume jederzeit und ohne vorherige Ankündigung zu betreten."

Die ersten beiden Formulierungen beschränken das Betretungsrecht auf konkrete Anlässe und setzen eine Ankündigung voraus. Solche Klauseln orientieren sich an dem, was in der Rechtsprechung als angemessen betrachtet wird.

Die dritte Formulierung – ein uneingeschränktes Zutrittsrecht ohne Ankündigung und ohne konkreten Anlass – weist Ähnlichkeit zu Klauseln auf, die in Gerichtsentscheidungen als problematisch behandelt wurden. Der BGH hat wiederholt betont, dass pauschale Betretungsrechte ohne sachlichen Grund den Mieter unangemessen benachteiligen können.

Es lohnt sich, die entsprechende Passage im eigenen Mietvertrag aufmerksam zu lesen und darauf zu achten, ob ein konkreter Anlass und eine Ankündigung vorgesehen sind.

Ankündigung und Terminvereinbarung

Selbst wenn ein berechtigter Anlass für das Betreten der Wohnung vorliegt, muss der Vermieter den Besuch in der Regel rechtzeitig ankündigen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht, aber in der Praxis und in Gerichtsentscheidungen haben sich bestimmte Richtwerte etabliert:

• Bei gewöhnlichen Anlässen (Reparaturen, Besichtigungen, Zählerablesung) werden häufig 24 bis 48 Stunden Vorankündigung als angemessen betrachtet.
• Bei umfangreicheren Maßnahmen (Modernisierung, mehrere Handwerker) kann eine längere Ankündigungsfrist sinnvoll sein.
• Bei Besichtigungen mit Kauf- oder Mietinteressenten sollte der Termin mit dem Mieter abgestimmt werden, um dessen berechtigte Interessen zu berücksichtigen.

Die Ankündigung sollte den Grund des Besuchs benennen und einen konkreten Termin vorschlagen. In vielen Fällen ist es üblich, dass der Vermieter und der Mieter einen Termin gemeinsam vereinbaren. Der Mieter muss dabei kooperieren, wenn ein sachlicher Grund vorliegt – er kann aber in der Regel einen unpassenden Termin ablehnen und einen Alternativtermin vorschlagen.

Was die Tageszeit betrifft, werden Besuche zu den üblichen Geschäftszeiten (werktags, grob zwischen 10 und 18 Uhr) allgemein als zumutbar betrachtet. Besuche in den Abendstunden, an Sonn- und Feiertagen oder ohne Vorankündigung sind nach überwiegender Auffassung nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt.

Manche Mietverträge regeln die Ankündigungsfrist ausdrücklich. Es lohnt sich, darauf zu achten, ob die im Vertrag genannte Frist den genannten Richtwerten entspricht oder davon abweicht.

Notfälle und Ausnahmen

In echten Notfällen kann der Vermieter die Wohnung unter Umständen auch ohne vorherige Ankündigung betreten. Dies betrifft Situationen, in denen unmittelbare Gefahr für Personen oder die Substanz des Gebäudes besteht. Typische Beispiele:

• Wasserrohrbruch mit akuter Überflutungsgefahr
• Gasleck oder Gasgeruch
• Brand oder Brandgefahr
• Schwerer Schaden am Gebäude (z. B. nach Sturm)

In solchen Fällen überwiegt nach allgemeiner Auffassung das Interesse an der Schadensvermeidung gegenüber dem Recht des Mieters auf ungestörten Besitz. Der Vermieter sollte den Mieter dennoch so schnell wie möglich informieren und den Zutritt auf das Notwendige beschränken.

Außerhalb von Notfällen gibt es keinen anerkannten Grund, die Wohnung ohne Wissen oder gegen den Willen des Mieters zu betreten. Auch ein Zweitschlüssel berechtigt den Vermieter nach herrschender Meinung nicht dazu, die Wohnung eigenmächtig zu betreten. Viele Mietervereine empfehlen, bei der Übergabe darauf zu achten, dass alle vorhandenen Schlüssel ausgehändigt werden.

Ein weiterer Sonderfall betrifft längere Abwesenheit des Mieters: Auch während eines Urlaubs oder einer Dienstreise bleibt das Hausrecht beim Mieter. Der Vermieter darf die Abwesenheit nicht nutzen, um die Wohnung ohne Abstimmung zu betreten, es sei denn, es liegt ein Notfall vor.

Wann genauer hinschauen?

Bestimmte Formulierungen in Mietverträgen zum Betretungsrecht können ein Hinweis darauf sein, dass eine genauere Lektüre oder eine fachkundige Einschätzung sinnvoll ist:

• Der Vermieter behält sich ein Betretungsrecht „jederzeit" oder „ohne Ankündigung" vor
• Es ist kein konkreter Anlass für das Betretungsrecht genannt
• Die Klausel enthält Formulierungen wie „unbeschränktes Zutrittsrecht" oder „jederzeitiges Kontrollrecht"
• Der Mieter verzichtet pauschal auf sein Recht, den Zutritt zu verweigern
• Der Vermieter behält sich das Recht vor, einen Zweitschlüssel einzubehalten
• Besichtigungen sollen in unbegrenzter Häufigkeit möglich sein, etwa wöchentlich oder täglich

Diese Formulierungen weisen Ähnlichkeit zu Klauseln auf, die in Gerichtsentscheidungen als problematisch behandelt wurden. Insbesondere pauschale Betretungsrechte ohne sachlichen Grund und ohne Ankündigung wurden vom BGH (Az. VIII ZR 289/13) und von zahlreichen Instanzgerichten kritisch bewertet. Eine abschließende Bewertung für den Einzelfall ist nur durch eine fachkundige Prüfung möglich.

Mit dem automatischen Vertragscheck lässt sich der eigene Mietvertrag strukturiert auf solche Formulierungen durchsuchen.

Einen Überblick über weitere Klauselbereiche gibt der Artikel Mietvertrag prüfen – worauf sollte man achten?