Kaution im Mietvertrag – Höhe, Zahlung und Rückgabe

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlen. Sie soll dem Vermieter ermöglichen, berechtigte Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses zu sichern. Dazu können zählen:

• ausstehende Mietzahlungen
• Kosten für Schäden an der Wohnung
• offene Betriebskostennachzahlungen
• nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, sofern vertraglich vereinbart

Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution grundsätzlich zurückzugeben, soweit keine berechtigten Forderungen dagegen aufgerechnet werden. Einzelheiten zur Frist und zum Verfahren können im Mietvertrag geregelt sein.

Typische Höhe der Kaution

Im deutschen Wohnraummietrecht ist die maximale Kautionshöhe gesetzlich begrenzt. Viele Mietverträge orientieren sich an dieser Grenze oder liegen darunter. Typische Formulierungen, die man in Verträgen findet:

• zwei Nettokaltmieten
• drei Nettokaltmieten (gesetzliches Maximum bei Wohnraum)
• ein fester Betrag in Euro

Die gesetzliche Obergrenze für Wohnraummietverhältnisse liegt bei drei Monatsnettokaltmieten. Formulierungen, die über diesem Betrag liegen, wurden in Gerichtsentscheidungen als auffällig behandelt. Es lohnt sich, den vereinbarten Kautionsbetrag mit der monatlichen Nettokaltmiete gegenzurechnen.

Neben Barkaution sind auch andere Formen möglich, etwa eine Bankbürgschaft oder ein Kautionssparbuch. Ob und welche alternativen Formen der Mietvertrag zulässt, steht üblicherweise im Kautionsabschnitt.

Zahlungsmodalitäten

Mietverträge regeln häufig nicht nur die Höhe der Kaution, sondern auch, wie und wann sie zu zahlen ist. Typische Regelungen betreffen:

• Zahlung bei Vertragsschluss oder Übergabe
• Ratenzahlung in mehreren monatlichen Teilbeträgen
• Zahlung per Überweisung oder in bar

Nach gesetzlicher Regelung haben Mieter das Recht, die Kaution in bis zu drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Manche Mietverträge weichen von diesem Grundsatz ab oder formulieren abweichende Fälligkeitstermine. Es lohnt sich, diese Passage genau zu lesen, um zu wissen, wann welcher Betrag fällig wird.

Anlage der Kaution

Bei Barkaution ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Dies soll sicherstellen, dass die Kaution im Fall einer Insolvenz des Vermieters für den Mieter gesichert ist.

Übliche Anlageformen, die in Mietverträgen oder der gesetzlichen Praxis vorgesehen sind:

• Separates Sparkonto auf den Namen des Mieters
• Treuhandkonto
• Insolvenzgesichertes Depot

Zinsen, die auf die Kaution anfallen, stehen grundsätzlich dem Mieter zu. Ob und wie die Verzinsung im Mietvertrag geregelt ist, variiert von Vertrag zu Vertrag. Manche Mietverträge enthalten dazu ausdrückliche Regelungen, andere schweigen zu diesem Punkt.

Rückgabe der Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Kaution zurückzugeben, soweit keine berechtigten Gegenforderungen bestehen. Wie lange der Vermieter dafür Zeit hat, ist gesetzlich nicht starr festgelegt. In der Praxis haben sich bestimmte Zeiträume als üblich etabliert, die auch in Mietverträgen häufig erwähnt werden.

Typische Formulierungen zur Rückgabefrist:

• innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung
• nach Abschluss der Betriebskostenabrechnung
• nach Klärung aller offenen Positionen

Der Vermieter darf von der Kaution nur tatsächlich bestehende und fällige Forderungen einbehalten. Formulierungen, die eine sehr lange Einbehaltungsfrist vorsehen oder den Einbehalt ohne konkrete Forderung erlauben, wurden in Gerichtsentscheidungen vereinzelt als auffällig behandelt.

Es ist sinnvoll, beim Auszug ein gemeinsames Übergabeprotokoll zu erstellen, das den Zustand der Wohnung dokumentiert. Damit lassen sich spätere Meinungsverschiedenheiten über Schäden besser einordnen.

Wann genauer hinschauen?

Bestimmte Formulierungen in Kautionsklauseln können ein Hinweis darauf sein, dass eine genauere Lektüre oder eine fachkundige Einschätzung sinnvoll ist:

• Die vereinbarte Kautionshöhe übersteigt drei Nettokaltmieten
• Die Ratenzahlung ist vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt
• Die Rückgabefrist ist sehr lang formuliert oder an unklare Bedingungen geknüpft
• Der Vermieter ist berechtigt, die Kaution ohne konkrete Forderung einzubehalten
• Es sind zusätzliche Sicherheiten neben der Kaution vereinbart

Diese Formulierungen weisen Ähnlichkeit zu Klauseln auf, die in Gerichtsentscheidungen als problematisch behandelt wurden. Eine abschließende Bewertung für den Einzelfall ist nur durch eine fachkundige Prüfung möglich.

Mit dem automatischen Vertragscheck lässt sich der eigene Mietvertrag strukturiert auf solche Formulierungen durchsuchen.

Einen Überblick über weitere Klauselbereiche gibt der Artikel Mietvertrag prüfen – worauf sollte man achten?