Kleinreparaturklausel im Mietvertrag – was wird geregelt?

Was sind Kleinreparaturen?

Als Kleinreparaturen werden im mietrechtlichen Kontext in der Regel kleinere Instandhaltungsmaßnahmen an Gegenständen bezeichnet, die dem direkten und häufigen Zugriff der Mieter ausgesetzt sind. Dahinter steckt der Gedanke, dass Mieter durch regelmäßige Nutzung einen gewissen Verschleiß verursachen und sich daran anteilig beteiligen sollen.

Im Unterschied zu größeren Instandhaltungsmaßnahmen, die üblicherweise dem Vermieter obliegen, geht es bei Kleinreparaturen um überschaubare Kosten für einzelne defekte Teile oder Armaturen. Typische Beispiele, die in Mietverträgen genannt werden:

• Wasserhähne und Armaturen
• Lichtschalter und Steckdosen
• Türgriffe und Türschlösser
• Fenstergriffe und Rollladengurte
• Duschköpfe und Ventile

Nicht jede Aufzählung im Vertrag ist identisch. Manche Verträge sind sehr allgemein formuliert, andere benennen die betroffenen Gegenstände detailliert. Es lohnt sich, die Liste im eigenen Vertrag genau zu lesen.

Typische Betragsgrenzen

Ein zentrales Element fast jeder Kleinreparaturklausel ist die Begrenzung auf einen Höchstbetrag pro einzelner Reparatur. Dieser Betrag gibt an, bis zu welcher Kostenhöhe Mieter die Ausgaben selbst tragen sollen.

In der Praxis findet man in Mietverträgen häufig Beträge in einer bestimmten Bandbreite. Formulierungen, die in veröffentlichten Gerichtsentscheidungen thematisiert wurden, nennen oft Beträge zwischen etwa 75 Euro und 150 Euro pro Einzelreparatur. Formulierungen mit deutlich höheren Einzelbeträgen wurden in Gerichtsentscheidungen häufiger als auffällig behandelt.

Es empfiehlt sich daher, den genannten Betrag im eigenen Vertrag zu notieren und zu prüfen, ob er im Bereich üblicher Formulierungen liegt.

Häufigkeitsbegrenzung

Manche Kleinreparaturklauseln beschränken sich nicht nur auf den Betrag pro Reparatur, sondern regeln auch, wie oft innerhalb eines bestimmten Zeitraums solche Kosten anfallen dürfen. Damit soll verhindert werden, dass Mieter häufig hintereinander mit Reparaturkosten belastet werden.

Fehlt eine solche Begrenzung, kann sich die Frage stellen, ob die Klausel in der vorliegenden Form auffällig ist. Klauseln ohne jede Häufigkeitsbegrenzung wurden in Gerichtsentscheidungen vereinzelt als problematisch behandelt.

Ob und wie eine solche Begrenzung im eigenen Vertrag formuliert ist, lässt sich durch genaues Lesen des entsprechenden Abschnitts feststellen.

Jahresgrenze

Neben dem Betrag für die einzelne Reparatur enthalten viele Kleinreparaturklauseln auch eine jährliche Gesamtobergrenze. Diese legt fest, wie viel Mieter pro Jahr insgesamt für Kleinreparaturen aufwenden sollen, auch wenn mehrere Reparaturen innerhalb eines Jahres anfallen.

Die Jahresgrenze wird in Mietverträgen unterschiedlich ausgedrückt: Manchmal als fester Betrag in Euro, manchmal als prozentualer Anteil der Jahresmiete. Formulierungen, die als prozentualer Anteil gefasst sind, bewegen sich in veröffentlichten Entscheidungen oft im Bereich von acht bis zehn Prozent der Jahresmiete.

Fehlt eine Jahresobergrenze vollständig, ist das ein Punkt, der bei einer genaueren Durchsicht besondere Aufmerksamkeit verdient. Solche Formulierungen wurden in Gerichtsentscheidungen häufiger als auffällig eingestuft.

Welche Gegenstände betrifft es?

Die Kleinreparaturklausel gilt nach typischer Vertragssystematik nur für Gegenstände, die dem direkten und häufigen Zugriff der Mieter ausgesetzt sind. Das Merkmal des „direkten Zugriffs" ist in Gerichtsentscheidungen ein häufig diskutiertes Kriterium.

Gegenstände, die erfahrungsgemäß als von der Klausel erfasst behandelt werden:

• Wasserhähne und Mischbatterien
• Dusch- und Badezimmerarmaturen
• Lichtschalter und Steckdosen
• Türgriffe, Fenstergriffe
• Rollladengurte

Gegenstände, die typischerweise nicht als „häufig zugänglich" gelten und daher in der Regel nicht unter die Kleinreparaturklausel fallen:

• Heizungsanlagen und Therme
• Elektroinstallationen hinter der Wand
• Wasserleitungen und Rohre
• Dach und Außenfassade

Formulierungen, die diese Grenzen verwischen oder sehr weit fassen, wurden in Gerichtsentscheidungen vereinzelt als auffällig behandelt.

Wann genauer hinschauen?

Es gibt bestimmte Merkmale in einer Kleinreparaturklausel, bei denen eine genauere Lektüre und gegebenenfalls eine fachkundige Einschätzung sinnvoll sein kann:

• Der Einzelbetrag liegt deutlich über den in Verträgen üblichen Bandbreiten
• Es fehlt eine Jahresobergrenze für die Gesamtbelastung
• Es fehlt eine Häufigkeitsbegrenzung
• Die betroffenen Gegenstände sind sehr weit oder unscharf formuliert
• Die Klausel ist mit anderen Kostenpflichten kombiniert

Diese Formulierungen weisen Ähnlichkeit zu Klauseln auf, die in Gerichtsentscheidungen als problematisch behandelt wurden. Das bedeutet nicht automatisch, dass eine Klausel im Einzelfall eine bestimmte rechtliche Wirkung hat – das lässt sich nur durch eine fachkundige Prüfung im konkreten Fall beurteilen.

Mit dem automatischen Vertragscheck lässt sich der eigene Mietvertrag strukturiert auf solche Stellen durchsuchen.

Eine strukturierte Durchsicht des Vertrags hilft dabei, solche Stellen schneller zu identifizieren. Mehr dazu im Artikel Mietvertrag prüfen – worauf sollte man achten?