Untervermietung im Mietvertrag – Erlaubnis, Klauseln und Pflichten

Was bedeutet Untervermietung?

Von einer Untervermietung spricht man, wenn ein Mieter die von ihm gemietete Wohnung oder Teile davon an eine dritte Person weitervermietet. Der ursprüngliche Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter bleibt dabei bestehen – der Mieter wird gewissermaßen selbst zum Vermieter gegenüber dem Untermieter.

Im Alltag kann das verschiedene Konstellationen betreffen:

• ein Zimmer in einer WG wird an einen neuen Mitbewohner vergeben
• der Lebenspartner zieht ein und beteiligt sich an der Miete
• ein Arbeitszimmer wird während eines längeren Auslandsaufenthalts untervermietet
• die gesamte Wohnung wird vorübergehend an Dritte überlassen

Entscheidend ist, dass der Mieter die Wohnung oder Teile davon einem Dritten zur Nutzung überlässt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Untermieter eine Miete zahlt oder die Überlassung unentgeltlich erfolgt – die vertraglichen Regelungen zur Gebrauchsüberlassung greifen in beiden Fällen.

Nicht als Untervermietung gelten in der Regel Besuche von Gästen oder der vorübergehende Aufenthalt naher Familienangehöriger (z. B. Ehepartner, minderjährige Kinder), sofern diese nicht als eigenständige Mieter auftreten. Die genaue Abgrenzung kann im Einzelfall unterschiedlich bewertet werden.

Erlaubnis des Vermieters

Im deutschen Wohnraummietrecht hat der Mieter grundsätzlich einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entsteht. Diese Regelung findet sich in vielen Mietverträgen wieder und wird auch in der Rechtsprechung regelmäßig thematisiert.

Ein berechtigtes Interesse kann beispielsweise vorliegen bei:

• wirtschaftlichen Gründen (z. B. Einkommensverlust oder gestiegene Lebenshaltungskosten)
• Auszug eines Mitbewohners aus einer Wohngemeinschaft
• vorübergehender berufsbedingter Abwesenheit
• Aufnahme eines Lebenspartners

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung VIII ZR 4/18 klargestellt, dass an das berechtigte Interesse keine überhöhten Anforderungen zu stellen sind. Es genüge, dass der Mieter einen vernünftigen Grund für die Untervermietung vorbringe. Ob der konkrete Einzelfall diesen Anforderungen genügt, hängt von den jeweiligen Umständen ab.

Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zugemutet werden kann. Die Verweigerung muss nachvollziehbar begründet sein. Wird die Erlaubnis ohne ausreichenden Grund verweigert, kann dies nach der Rechtsprechung verschiedene Rechtsfolgen auslösen.

Typische Formulierungen im Mietvertrag

In Mietverträgen finden sich unterschiedliche Formulierungen zur Untervermietung. Manche regeln das Thema sehr knapp, andere enthalten ausführliche Bestimmungen. Typische Varianten sind:

• Generelles Verbot: „Die Untervermietung ist ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht gestattet."
• Erlaubnis mit Zustimmungsvorbehalt: „Der Mieter bedarf zur Untervermietung der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Diese wird erteilt, wenn kein wichtiger Grund dagegen spricht."
• Pauschale Erlaubnis: „Die Untervermietung an Dritte ist gestattet." (eher selten in der Praxis)
• Beschränkte Erlaubnis: „Die Untervermietung ist nur für einzelne Räume und mit vorheriger Zustimmung zulässig."

Klauseln, die eine Untervermietung generell und ohne jede Ausnahme untersagen, weisen Ähnlichkeit zu Formulierungen auf, die in Gerichtsentscheidungen als problematisch behandelt wurden – insbesondere dann, wenn sie den gesetzlich vorgesehenen Erlaubnisanspruch bei berechtigtem Interesse vollständig ausschließen.

Formulierungen mit Zustimmungsvorbehalt – also solche, die eine Untervermietung nur mit vorheriger Genehmigung des Vermieters erlauben – sind dagegen weit verbreitet und entsprechen in vielen Fällen der gesetzlichen Grundkonstellation. Entscheidend ist, ob die Klausel den gesetzlichen Erlaubnisanspruch angemessen berücksichtigt.

Manche Verträge sehen zusätzlich vor, dass der Vermieter bei erteilter Untermieterlaubnis einen Untermietzuschlag erheben darf. Ob ein solcher Zuschlag im Einzelfall angemessen ist, hängt von der konkreten Formulierung und den Umständen ab.

Teilweise vs. vollständige Untervermietung

Das Gesetz unterscheidet zwischen der teilweisen Untervermietung (der Mieter verbleibt in der Wohnung und überlässt nur einen Teil) und der vollständigen Gebrauchsüberlassung (der Mieter zieht vorübergehend oder dauerhaft aus und überlässt die gesamte Wohnung einem Dritten).

Teilweise Untervermietung: Hier behält der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung und gibt lediglich einzelne Räume an einen Untermieter weiter. Dies ist die häufigste Form der Untervermietung und betrifft typischerweise WG-Konstellationen oder die Vermietung eines einzelnen Zimmers. Für diese Form besteht nach dem Gesetz grundsätzlich ein Erlaubnisanspruch, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Vollständige Gebrauchsüberlassung: Gibt der Mieter die gesamte Wohnung an einen Dritten weiter und nutzt sie selbst nicht mehr, liegt eine vollständige Gebrauchsüberlassung vor. In diesem Fall besteht nach herrschender Auffassung kein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis. Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, ohne einen besonderen Grund angeben zu müssen.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung VIII ZR 210/13 präzisiert, unter welchen Voraussetzungen eine teilweise Gebrauchsüberlassung vorliegt. Entscheidend sei, ob der Mieter den Mittelpunkt seiner Lebensführung in der Wohnung behalte. Ein rein formales Behalten eines Zimmers, ohne die Wohnung tatsächlich mitzunutzen, genüge nach dieser Entscheidung nicht.

In Mietverträgen findet sich diese Unterscheidung nicht immer klar formuliert. Manche Klauseln verwenden den Begriff „Untervermietung" ohne zu differenzieren, ob sie nur die teilweise oder auch die vollständige Überlassung meinen. Es lohnt sich, den genauen Wortlaut zu prüfen, um zu verstehen, welche Konstellationen die Klausel erfasst.

Untervermietung bei Airbnb und Kurzzeitvermietung

Die Nutzung von Online-Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder ähnlichen Diensten zur kurzfristigen Vermietung der eigenen Mietwohnung ist ein zunehmend diskutiertes Thema. Aus mietrechtlicher Sicht stellt auch die kurzzeitige entgeltliche Überlassung an wechselnde Gäste eine Form der Gebrauchsüberlassung dar, die grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters bedarf.

Viele Mietverträge enthalten keine ausdrückliche Regelung zur Kurzzeitvermietung. In solchen Fällen gelten die allgemeinen Bestimmungen zur Untervermietung. Manche neueren Mietverträge adressieren dieses Thema jedoch ausdrücklich, zum Beispiel:

• „Die gewerbliche oder kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste über Online-Plattformen ist nicht gestattet."
• „Eine tageweise oder wochenweise Überlassung an Dritte bedarf der gesonderten schriftlichen Zustimmung."

Die Gerichte haben in mehreren Entscheidungen betont, dass die kurzzeitige Vermietung an Touristen über die übliche Wohnnutzung hinausgehen kann und der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Versagung der Erlaubnis haben kann – etwa wegen erhöhter Abnutzung, Lärmbelästigung für andere Mieter oder ordnungsrechtlicher Risiken.

Zusätzlich zu den mietrechtlichen Regelungen können in vielen Städten öffentlich-rechtliche Vorschriften gelten, insbesondere sogenannte Zweckentfremdungsverbote. Diese regeln unabhängig vom Mietvertrag, ob und unter welchen Bedingungen Wohnraum kurzfristig an Touristen vermietet werden darf. Verstöße können Bußgelder nach sich ziehen. Die Zweckentfremdungsregelungen variieren von Stadt zu Stadt erheblich.

Wer eine Kurzzeitvermietung über eine Online-Plattform in Betracht zieht, sollte daher sowohl den Mietvertrag als auch die örtlichen Regelungen zur Zweckentfremdung prüfen.

Wann genauer hinschauen?

Bestimmte Formulierungen in Untervermietungsklauseln können ein Hinweis darauf sein, dass eine genauere Lektüre oder eine fachkundige Einschätzung sinnvoll ist:

• Die Untervermietung ist generell und ausnahmslos ausgeschlossen, ohne dass ein Zustimmungsvorbehalt vorgesehen ist
• Die Erlaubnis wird an Bedingungen geknüpft, die über die gesetzlichen Versagungsgründe hinausgehen
• Der Mietvertrag sieht bei Untervermietung eine automatische Kündigung oder Vertragsstrafe vor
• Es wird ein Untermietzuschlag verlangt, dessen Höhe ungewöhnlich erscheint
• Die Klausel unterscheidet nicht zwischen teilweiser und vollständiger Gebrauchsüberlassung
• Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen wird pauschal mit jeder anderen Form der Untervermietung gleichgesetzt

Diese Formulierungen weisen Ähnlichkeit zu Klauseln auf, die in Gerichtsentscheidungen als problematisch behandelt wurden. Eine abschließende Bewertung für den Einzelfall ist nur durch eine fachkundige Prüfung möglich.

Mit dem automatischen Vertragscheck lässt sich der eigene Mietvertrag strukturiert auf solche Formulierungen durchsuchen.

Einen Überblick über weitere Klauselbereiche gibt der Artikel Mietvertrag prüfen – worauf sollte man achten?