Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) – was Mieter wissen sollten

Was ist ein Zeitmietvertrag?

Ein Zeitmietvertrag ist ein Mietvertrag, der von vornherein auf eine bestimmte Dauer begrenzt ist. Im Unterschied zum unbefristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Frist, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 575 BGB.

Diese Vertragsform wird in der Praxis seltener eingesetzt als der unbefristete Mietvertrag. Wenn sie verwendet wird, ergeben sich daraus jedoch besondere Rechte und Pflichten für beide Seiten. Mieter sollten daher wissen, ob ihr Vertrag eine Befristung enthält und welche Folgen das hat.

Wichtig: Seit der Mietrechtsreform 2001 ist ein Zeitmietvertrag nur dann zulässig, wenn ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt und dieser dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt wird. Ein sogenannter „einfacher Zeitmietvertrag" ohne Begründung ist im Wohnraummietrecht nicht mehr vorgesehen.

Zulässige Befristungsgründe

§ 575 Abs. 1 BGB nennt abschließend drei Gründe, die eine Befristung eines Wohnraummietvertrags rechtfertigen können:

• Eigenbedarf: Der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst zu nutzen oder sie Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts zu überlassen.
• Bauliche Maßnahmen: Der Vermieter plant, die Räume nach Ablauf der Mietzeit in einem Umfang zu verändern oder instand zu setzen, der die Fortführung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würde. Gemeint sind insbesondere Abriss, grundlegende Modernisierung oder Umbau.
• Werkswohnung / Dienstwohnung: Die Wohnung soll nach Ablauf der Mietzeit an einen Mitarbeiter des Vermieters vermietet werden. Dieser Grund betrifft typischerweise Werkswohnungen, die an Betriebsangehörige vergeben werden.

Der Befristungsgrund muss dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt werden. Eine nachträgliche Begründung reicht nach der gesetzlichen Regelung nicht aus. Fehlt die Begründung im Vertrag, gilt das Mietverhältnis nach herrschender Auffassung als auf unbestimmte Zeit geschlossen – mit der Folge, dass der Mieter das übliche ordentliche Kündigungsrecht hat.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 10. Juli 2013 (Az. VIII ZR 388/12) konkretisiert, welche Anforderungen an die Begründung einer Befristung zu stellen sind. Demnach muss der Grund so konkret dargelegt werden, dass der Mieter die Ernsthaftigkeit und Plausibilität der Befristung einschätzen kann.

Typische Formulierungen im Mietvertrag

In befristeten Mietverträgen finden sich häufig Formulierungen, die auf die zeitliche Begrenzung hinweisen. Typische Varianten:

• „Das Mietverhältnis ist befristet und endet am [Datum], ohne dass es einer Kündigung bedarf."
• „Der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst zu nutzen (Eigenbedarf gem. § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB)."
• „Die Befristung erfolgt, weil der Vermieter die Wohnung nach Ablauf des Mietverhältnisses umfassend modernisieren wird."
• „Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von [X] Jahren geschlossen."

Entscheidend ist, ob der Vertrag den konkreten Befristungsgrund benennt. Formulierungen, die lediglich ein Enddatum festlegen, ohne einen der drei gesetzlichen Gründe anzugeben, können ein Hinweis darauf sein, dass die Befristung nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Auch die Bestimmtheit der Begründung spielt eine Rolle. Allgemeine Phrasen wie „aus persönlichen Gründen" oder „wegen geplanter Maßnahmen" ohne nähere Konkretisierung wurden in Gerichtsentscheidungen teilweise als nicht ausreichend angesehen.

Verlängerung und Fortsetzung

Was passiert, wenn die vereinbarte Mietzeit abläuft? Grundsätzlich endet das Mietverhältnis automatisch mit dem im Vertrag genannten Datum. Es gibt jedoch mehrere Szenarien, in denen das Mietverhältnis fortgesetzt werden kann:

• Auskunftsverlangen des Mieters: Frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietzeit kann der Mieter vom Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Teilt der Vermieter mit, dass der Grund weggefallen ist, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB).
• Stillschweigende Verlängerung: Nutzt der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit weiter und widerspricht der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen, kann sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängern. Viele Zeitmietverträge enthalten allerdings eine Klausel, die diese automatische Verlängerung ausschließt.
• Einvernehmliche Verlängerung: Vermieter und Mieter können jederzeit einvernehmlich eine neue Mietdauer vereinbaren. Auch hierfür muss allerdings ein Befristungsgrund vorliegen, wenn erneut befristet werden soll.

Mieter sollten daher rechtzeitig vor Ablauf der Befristung prüfen, ob der Befristungsgrund noch besteht, und gegebenenfalls eine schriftliche Auskunft beim Vermieter einholen. Versäumt man diese Frist, kann das im Einzelfall nachteilig sein.

Kündigung eines befristeten Mietvertrags

Einer der wesentlichen Unterschiede zum unbefristeten Mietvertrag betrifft das Kündigungsrecht. Bei einem Zeitmietvertrag ist die ordentliche Kündigung während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen – für beide Seiten. Das bedeutet:

• Der Mieter kann während der Laufzeit nicht ohne Weiteres mit der gesetzlichen Frist kündigen, es sei denn, der Vertrag sieht ausdrücklich ein Sonderkündigungsrecht vor.
• Auch der Vermieter kann während der Laufzeit nicht ordentlich kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs – da der Eigenbedarf bereits Grund der Befristung ist.

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt allerdings unberührt. Beide Seiten können bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen oder anderen wichtigen Gründen fristlos kündigen. Typische Beispiele:

• erhebliche Mietrückstände (zwei Monatsmieten oder mehr)
• schwerwiegende Vertragsverletzungen
• Gesundheitsgefährdung durch Mängel der Wohnung

In manchen Verträgen wird zusätzlich ein beidseitiges Kündigungsrecht nach Ablauf einer bestimmten Mindestlaufzeit vereinbart. Ob eine solche Klausel vorhanden ist, sollte im Vertrag geprüft werden.

Einen weiterführenden Überblick zu Kündigungsfristen bietet der Artikel Kündigungsfrist im Mietvertrag – was gilt?

Wann genauer hinschauen?

Bestimmte Formulierungen in befristeten Mietverträgen können ein Hinweis darauf sein, dass eine genauere Lektüre oder eine fachkundige Einschätzung sinnvoll ist:

• Der Vertrag enthält ein Enddatum, aber keinen konkreten Befristungsgrund
• Der Befristungsgrund ist nur vage formuliert (z. B. „aus persönlichen Gründen")
• Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen, ohne dass ein Befristungsgrund genannt wird
• Der Vertrag enthält eine sehr lange Befristung (z. B. zehn Jahre oder mehr)
• Eine Klausel schließt die stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB aus
• Das Auskunftsrecht des Mieters nach § 575 Abs. 3 BGB wird vertraglich eingeschränkt

Diese Formulierungen weisen Ähnlichkeit zu Klauseln auf, die in Gerichtsentscheidungen als problematisch behandelt wurden. Eine abschließende Bewertung für den Einzelfall ist nur durch eine fachkundige Prüfung möglich.

Weitere Informationen zum verwandten Thema Mindestmietdauer bietet der Artikel Mindestmietdauer im Mietvertrag – was bedeutet das?

Mit dem automatischen Vertragscheck lässt sich der eigene Mietvertrag strukturiert auf solche Formulierungen durchsuchen.