Mieterhöhung im Mietvertrag – was Mieter wissen sollten

Wie funktioniert eine Mieterhöhung?

Im deutschen Wohnraummietrecht gibt es mehrere Wege, auf denen eine Mieterhöhung erfolgen kann. Die häufigsten Formen sind:

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
• Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
• Staffelmiete – vertraglich vereinbarte, automatische Erhöhungen (§ 557a BGB)
• Indexmiete – Kopplung an den Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB)

Die meisten Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen betreffen die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Dabei muss der Vermieter ein sogenanntes Mieterhöhungsverlangen an den Mieter richten und die Erhöhung begründen. Im Unterschied dazu sind Staffel- und Indexmieten bereits im Vertrag festgelegt und treten automatisch in Kraft – eine gesonderte Erklärung ist dort in der Regel nicht erforderlich.

Welche Form der Mieterhöhung in Betracht kommt, hängt maßgeblich davon ab, was im Mietvertrag vereinbart ist. Enthält der Vertrag eine Staffel- oder Indexklausel, ist eine parallele Erhöhung auf Basis der Vergleichsmiete in der Regel ausgeschlossen. Einen vertieften Überblick über Staffelmieten bietet der Artikel Staffelmiete im Mietvertrag.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist der häufigste Fall einer Mieterhöhung in laufenden Mietverhältnissen. Der Vermieter kann die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung verlangen, wenn die aktuelle Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Voraussetzung ist, dass die letzte Mieterhöhung oder der Beginn des Mietverhältnisses mindestens 15 Monate zurückliegt. Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen. Die neue Miete wird dann mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens fällig, sofern der Mieter zustimmt.

Zur Begründung muss der Vermieter ein anerkanntes Begründungsmittel heranziehen. Das Gesetz nennt in § 558a BGB ausdrücklich vier Möglichkeiten:

• Mietspiegel – ein qualifizierter oder einfacher Mietspiegel der Gemeinde, der die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen ausweist
• Sachverständigengutachten – ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen über die ortsübliche Vergleichsmiete
• Vergleichswohnungen – die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen, deren Miete auf dem Niveau der verlangten Erhöhung liegt
• Auskunft aus einer Mietdatenbank – sofern eine solche in der Gemeinde vorhanden ist

In der Praxis wird am häufigsten auf den Mietspiegel Bezug genommen. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen betont, dass ein qualifizierter Mietspiegel eine besondere Bedeutung bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat (vgl. BGH, Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14). Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, besteht die Vermutung, dass die darin enthaltenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Kappungsgrenze und Mietspiegel

Selbst wenn die aktuelle Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist die Erhöhung durch die sogenannte Kappungsgrenze begrenzt. Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – die von der jeweiligen Landesregierung per Verordnung festgelegt werden – gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Ob die eigene Gemeinde oder der eigene Stadtteil als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft ist, lässt sich in der Regel bei der Gemeindeverwaltung oder den zuständigen Landesbehörden erfragen.

Die Kappungsgrenze wirkt als Deckel: Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Erhöhung rechtfertigen würde, ist der Vermieter an diese Grenze gebunden. Dabei wird die Ausgangsmiete zu Beginn des Dreijahreszeitraums zugrunde gelegt – nicht die jeweils letzte Miete nach einer Teilerhöhung.

Der Mietspiegel ist das in der Praxis am weitesten verbreitete Begründungsmittel. Es gibt zwei Formen:

• Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) – nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde sowie Interessenvertretern anerkannt. Er begründet eine gesetzliche Vermutung für die Richtigkeit der ausgewiesenen Werte.
• Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) – eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern erstellt wird. Er hat geringere Beweiskraft als ein qualifizierter Mietspiegel, wird aber in der Praxis ebenfalls häufig herangezogen.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Vermieter bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels verpflichtet sein kann, auf diesen Bezug zu nehmen, auch wenn er sein Erhöhungsverlangen auf ein anderes Begründungsmittel stützt (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juli 2018 – VIII ZR 111/17).

Modernisierungsumlage als Grund für Mieterhöhung

Neben der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete auch nach einer Modernisierungsmaßnahme erhöhen (§ 559 BGB). Eine Modernisierung liegt vor, wenn bauliche Veränderungen durchgeführt werden, die etwa den Wohnwert nachhaltig erhöhen, Energie einsparen oder neuen gesetzlichen Anforderungen dienen.

Typische Modernisierungsmaßnahmen, die in der Praxis als Grundlage für eine Mieterhöhung herangezogen werden:

• energetische Sanierung (Wärmedämmung, Fenstererneuerung, Heizungstausch)
• Einbau eines Aufzugs
• Anschluss an eine Zentralheizung oder Fernwärme
• Verbesserung des Zuschnitts oder der Ausstattung (z. B. Balkonanbau)

Nach § 559 Abs. 1 BGB darf der Vermieter jährlich bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Bei Modernisierungsmaßnahmen, die mit einem Gesamtvolumen von bis zu 10.000 Euro pro Wohnung durchgeführt werden, sieht das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB eine pauschalierte Berechnung vor.

Wichtig zu unterscheiden: Reine Instandhaltungsmaßnahmen – also die Beseitigung von Schäden oder die Erhaltung des bestehenden Zustands – berechtigen nicht zur Mieterhöhung. In der Praxis ist die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung nicht immer eindeutig. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach betont, dass bei gemischten Maßnahmen der Instandhaltungsanteil herausgerechnet werden muss (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 185/14).

Darüber hinaus gilt eine absolute Kappungsgrenze für modernisierungsbedingte Mieterhöhungen: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen (bei Ausgangsmieten unter 7 Euro pro Quadratmeter: höchstens 2 Euro).

Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen

Ein Mieterhöhungsverlangen muss bestimmten formellen Anforderungen genügen, um seine Wirkung entfalten zu können. Die wesentlichen Voraussetzungen sind in § 558a BGB geregelt:

• Das Verlangen muss in Textform erfolgen (Brief, E-Mail oder Fax)
• Es muss den Betrag der neuen Miete oder die prozentuale Erhöhung benennen
• Die Erhöhung muss begründet werden (Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen oder Mietdatenbank)
• Die Wartefristen (12 Monate seit letzter Erhöhung, 15 Monate seit Wirksamwerden) müssen eingehalten sein

Nach Zugang des Erhöhungsverlangens hat der Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats. Innerhalb dieser Frist kann der Mieter der Erhöhung zustimmen, sie teilweise anerkennen oder die Zustimmung verweigern. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung erheben.

Ein häufiger formeller Mangel in der Praxis ist eine unzureichende Begründung. Fehlt die Bezugnahme auf ein anerkanntes Begründungsmittel oder ist die Berechnung fehlerhaft, kann dies dazu führen, dass das Erhöhungsverlangen seine Wirkung nicht entfaltet. Ob ein formeller Mangel im konkreten Fall vorliegt, lässt sich nur durch eine genaue Prüfung des Schreibens beurteilen.

Auch bei Modernisierungsmieterhöhungen gelten besondere formelle Anforderungen. Der Vermieter muss die Maßnahme vorab ankündigen (§ 555c BGB) und nach Abschluss die Mieterhöhung unter Angabe der Berechnungsgrundlage erklären. Einen Überblick über typische Betriebskostenregelungen, die ebenfalls Auswirkungen auf die Gesamtmietbelastung haben können, bietet der Artikel Betriebskosten im Mietvertrag.

Wann genauer hinschauen?

Bestimmte Formulierungen in Mietverträgen oder in Mieterhöhungsschreiben können ein Hinweis darauf sein, dass eine genauere Lektüre oder eine fachkundige Einschätzung sinnvoll ist:

• Das Erhöhungsverlangen enthält keine Bezugnahme auf ein anerkanntes Begründungsmittel
• Die Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in drei Jahren) scheint überschritten zu sein
• Bei einer Modernisierungsumlage fehlt die Aufschlüsselung der Kosten oder die Abgrenzung zur Instandhaltung
• Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme erfolgte nicht fristgerecht oder nicht in Textform
• Die im Mietvertrag vereinbarte Staffel- oder Indexklausel ist unklar formuliert
• Der Mietvertrag enthält Regelungen, die eine Mieterhöhung über die gesetzlichen Grenzen hinaus ermöglichen sollen

Solche Formulierungen weisen Ähnlichkeit zu Klauseln auf, die in Gerichtsentscheidungen als problematisch behandelt wurden. Eine abschließende Bewertung für den Einzelfall ist nur durch eine fachkundige Prüfung möglich.

Mit dem automatischen Vertragscheck lässt sich der eigene Mietvertrag strukturiert auf solche Formulierungen durchsuchen. Die Analyse erkennt unter anderem Klauseln zu Staffelmiete, Indexmiete und allgemeinen Erhöhungsregelungen und ordnet sie übersichtlich ein.

Einen Überblick über Staffelmieten und Indexmieten gibt der Artikel Staffelmiete im Mietvertrag. Informationen zu Betriebskosten, die die Gesamtmietbelastung ebenfalls beeinflussen können, finden sich im Artikel Betriebskosten im Mietvertrag.