Mietpreisbremse – wie funktioniert sie und wann gilt sie?

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die in § 556d BGB verankert ist. Sie begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietung von Wohnraum in bestimmten Gebieten. Das Grundprinzip ist einfach formuliert: Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags darf die vereinbarte Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Regelung wurde 2015 eingeführt, um in Städten mit stark angespannten Wohnungsmärkten dämpfend auf die Entwicklung der Neuvertragsmieten einzuwirken. Sie betrifft ausschließlich Wohnraummietverhältnisse und nicht gewerbliche Mietverhältnisse. Nach mehrfacher Verlängerung ist die Mietpreisbremse nach aktuellem Stand bis Ende 2029 in Kraft.

Wichtig zu wissen: Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch bundesweit. Sie greift nur dann, wenn das jeweilige Bundesland ein bestimmtes Gebiet per Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Darüber hinaus bestehen mehrere gesetzlich geregelte Ausnahmen, die in den §§ 556e und 556f BGB näher beschrieben sind.

In welchen Gebieten gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die von den Bundesländern als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden. Grundlage dafür ist eine Rechtsverordnung des jeweiligen Landes, die die betroffenen Gemeinden oder Stadtteile benennt und für einen bestimmten Zeitraum festlegt.

Als angespannter Wohnungsmarkt gelten Gebiete, in denen typischerweise folgende Merkmale erkennbar sind:

• Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt
• Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte ist überdurchschnittlich hoch
• Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass in gleichem Maß neuer Wohnraum entsteht
• Der Leerstand ist besonders niedrig

Nach aktuellem Stand (Stand 2026) haben zahlreiche Bundesländer Verordnungen erlassen, die Städte wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart und viele weitere Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt benennen. Auch kleinere Universitätsstädte und Gemeinden im Umland großer Ballungsräume sind häufig Teil dieser Verordnungen. Welche konkreten Gemeinden betroffen sind, lässt sich aus der jeweils aktuellen Landesverordnung entnehmen.

Ob ein Mietobjekt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, ist die erste Frage, die sich bei einer Einschätzung der Mietpreisbremse stellt. Liegt das Objekt außerhalb eines solchen Gebiets, greift die Mietpreisbremse nicht, unabhängig davon, wie hoch die vereinbarte Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist.

Wie wird die zulässige Miete berechnet?

Die Berechnung der zulässigen Miete nach der Mietpreisbremse folgt einem klaren Grundsatz: Die bei Vertragsschluss vereinbarte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Das ergibt sich aus § 556d Absatz 1 BGB.

Die rechnerische Obergrenze lässt sich damit in zwei Schritten ermitteln:

• Schritt 1: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum
• Schritt 2: Zuschlag von höchstens zehn Prozent auf diesen Wert

Die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich dabei auf vergleichbaren Wohnraum hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. In vielen Städten mit qualifiziertem Mietspiegel lässt sich dieser Wert näherungsweise aus dem Mietspiegel ableiten. Wo kein Mietspiegel existiert, ist die Ermittlung schwieriger und kann etwa auf Sachverständigengutachten oder vergleichbare Wohnungen gestützt werden.

Der Bundesgerichtshof hat sich in mehreren Entscheidungen mit Fragen der Mietpreisbremse befasst, darunter BGH VIII ZR 17/18, BGH VIII ZR 45/19 und BGH VIII ZR 275/19. In diesen Verfahren wurden unter anderem Fragen zur Berechnung, zur Darlegungslast und zum Auskunftsanspruch erörtert.

Für den praktischen Umgang ist es hilfreich, im Mietvertrag auf folgende Angaben zu achten:

• Vereinbarte Nettokaltmiete pro Monat und pro Quadratmeter
• Wohnfläche der angemieteten Wohnung
• Angaben zur Lage und Ausstattung der Wohnung
• Hinweise auf eine mögliche Vormiete, Modernisierung oder Neubau

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse sieht mehrere Ausnahmen vor, bei denen die Begrenzung auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht greift. Diese Ausnahmen sind insbesondere in § 556e und § 556f BGB geregelt und beziehen sich auf unterschiedliche Konstellationen.

Zu den wichtigsten Ausnahmen zählen:

• Vormiete: War die vom vorherigen Mieter gezahlte Miete bereits höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf der Vermieter diese höhere Vormiete erneut verlangen. Maßgeblich ist dabei die Miete, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses vereinbart war.
• Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Für diese Neubauwohnungen gilt die zehn-Prozent-Grenze nicht.
• Umfassende Modernisierung: Eine Wohnung, die in einem Zustand modernisiert wurde, der einem Neubau wirtschaftlich gleichkommt, ist ebenfalls ausgenommen. Die Abgrenzung zu einer einfachen Modernisierung ist in der Praxis nicht immer einfach und war mehrfach Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.
• Modernisierung nach Mietbeginn: Wird nach Abschluss des Mietvertrags modernisiert, können sich nach § 559 BGB weitere Erhöhungen der Miete ergeben, die dann nicht unter die Mietpreisbremse fallen.

Wenn der Vermieter sich auf eine dieser Ausnahmen beruft, kann er unter Umständen eine Miete verlangen, die über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Grenze liegt. Er ist dann allerdings verpflichtet, dies auf Verlangen des Mieters nachvollziehbar offenzulegen.

Rüge und Auskunftsanspruch

Wer den Eindruck hat, dass die vereinbarte Miete höher liegt, als es die Mietpreisbremse zulassen würde, kann dies dem Vermieter gegenüber rügen. Die Rüge ist in § 556g BGB geregelt und ist Voraussetzung dafür, zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen zu können.

Nach der aktuellen Rechtslage genügt es, wenn die Rüge in Textform, also beispielsweise per Brief oder E-Mail, erfolgt. Inhaltlich muss deutlich werden, dass der Mieter die Höhe der Miete unter Hinweis auf die Mietpreisbremse beanstandet. Eine konkrete Berechnung ist nach Einschätzung des Bundesgerichtshofs nicht zwingend erforderlich.

Neben der Rüge besteht ein Auskunftsanspruch: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter auf Verlangen bestimmte Informationen zu geben, die für die Einschätzung der zulässigen Miete relevant sind. Dazu können gehören:

• Höhe der Vormiete innerhalb des letzten Jahres des Vormietverhältnisses
• Informationen zu einer umfassenden Modernisierung
• Angaben zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung und Vermietung bei Neubau
• Angaben zu Modernisierungsmaßnahmen und deren Kosten

Nach erfolgter Rüge kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die zu viel gezahlten Beträge für die Zukunft und ab dem Zeitpunkt der Rüge auch zurückverlangen. Die genauen Voraussetzungen und Fristen sind komplex und hängen vom Einzelfall ab. Eine fachkundige Prüfung ist in solchen Fällen häufig sinnvoll, bevor weitere Schritte eingeleitet werden.

Mietpreisbremse und Mietspiegel

Die Mietpreisbremse und der Mietspiegel stehen in einem engen praktischen Zusammenhang. Der Mietspiegel dient in vielen Städten als Grundlage, um die ortsübliche Vergleichsmiete näherungsweise zu ermitteln. Damit ist er auch für die Berechnung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete ein zentrales Hilfsmittel.

Es gibt zwei Arten von Mietspiegeln, die in der Praxis eine Rolle spielen:

• Einfacher Mietspiegel: Er wird von der Gemeinde oder von Interessenverbänden erstellt und bildet typische Mieten ab, erhebt aber keine besonders strengen statistischen Anforderungen.
• Qualifizierter Mietspiegel: Er wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt. Ihm kommt in der Praxis besonderes Gewicht zu, weil er eine Vermutung dafür begründet, dass die darin ausgewiesenen Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden.

Für den Vergleich mit der eigenen Miete kann es hilfreich sein, die Angaben im Mietvertrag wie Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage mit den Spannen des Mietspiegels abzugleichen. Allerdings ersetzt dieser Abgleich nicht die rechtliche Einschätzung im Einzelfall, da die Einordnung in die richtige Tabellenzelle und die Bewertung wohnwerterhöhender oder wohnwertmindernder Merkmale komplex sein kann.

Weitere Informationen zu Mieterhöhungen und zur ortsüblichen Vergleichsmiete finden sich im Artikel Mieterhöhung im Mietvertrag – worauf achten?

Wann genauer hinschauen?

Bestimmte Konstellationen können ein Hinweis darauf sein, dass ein genauerer Blick auf die Mietpreisbremse und die vereinbarte Miete sinnvoll ist:

• Die Wohnung liegt in einer Stadt mit bekanntem angespanntem Wohnungsmarkt
• Die vereinbarte Miete erscheint im Vergleich zum Mietspiegel deutlich erhöht
• Der Vermieter beruft sich auf eine Vormiete, ohne die konkrete Höhe zu benennen
• Der Mietvertrag enthält einen allgemeinen Hinweis auf eine Modernisierung ohne nähere Erläuterung
• Es gibt Hinweise auf eine erstmalige Vermietung nach dem 1. Oktober 2014, die nicht dokumentiert ist
• Eine Staffel- oder Indexmiete ist vereinbart, ohne dass die Ausgangsmiete nachvollziehbar wird

Diese Formulierungen und Konstellationen weisen Ähnlichkeit zu Fällen auf, die in Gerichtsentscheidungen als problematisch behandelt wurden. Eine abschließende Bewertung für den Einzelfall ist nur durch eine fachkundige Prüfung möglich, die sowohl den Vertragswortlaut als auch die tatsächlichen Umstände berücksichtigt.

Mit dem automatischen Vertragscheck lässt sich der eigene Mietvertrag strukturiert auf Formulierungen durchsuchen, die im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse relevant sein können.

Verwandte Themen werden auch in den folgenden Artikeln behandelt: Staffelmiete im Mietvertrag und Mietvertrag prüfen – worauf sollte man achten?